Hyra ut din bostad i andra hand – vad gäller?

Guiden handlar om andrahandsuthyrning av en bostad som en privatperson själv bor i eller nyligen har bott i: hyresrätt, bostadsrätt eller eget hus. Den behandlar inte uthyrning av lokaler eller näringsverksamhet.

Hyr du ut en hyresrätt i andra hand krävs hyresvärdens medgivande. För en bostadsrätt krävs styrelsens samtycke. Får du nej kan du i vissa fall ansöka hos hyresnämnden, som prövar om du har skäl för uthyrningen, till exempel studier, arbete på annan ort eller provsamboende. [2]

Att hyra ut utan tillstånd kan innebära att du förlorar din hyresrätt eller bostadsrätt. Ordna medgivandet innan annonsen går ut. Hyr du ut ditt eget hus behövs inget tillstånd.

Vid uthyrning av en hyresrätt i andra hand får du ta ut din egen hyra plus högst 15 procent för möbler och annan utrustning, samt ersättning för el och bredband. Är hyran för hög kan hyresgästen få den sänkt och få tillbaka för mycket betald hyra för upp till två år. [2]

Hyr du ut en bostadsrätt eller ett hus som du själv bor i gäller i stället en kostnadsbaserad hyra, som får inkludera kapitalkostnad och driftskostnader. Vid sådan privatuthyrning kan hyresnämnden inte besluta om återbetalning av hyra. [1]

Vid uthyrning enligt privatuthyrningslagen har hyresgästen en månads uppsägningstid och du som hyresvärd tre månader, om inte längre tid har avtalats. [1]

Hyr du ut en bostadsrätt eller ett hus enligt privatuthyrningslagen har hyresgästen inget besittningsskydd, oavsett hur länge uthyrningen pågår. [1]

Hyr du ut en hyresrätt i andra hand får hyresgästen besittningsskydd när uthyrningen pågått längre än två år. Vill ni avstå från besittningsskyddet efter det krävs hyresnämndens godkännande. [2]

Skriv ett skriftligt hyresavtal med parternas uppgifter, adress, hyra, betalningsdag, hyrestid, uppsägningstid och regler om inventarier och skador.

Gör ett inflyttningsprotokoll med bilder – det löser de flesta tvister vid utflytt. Spara även kopiorna av medgivandet från styrelsen eller hyresvärden.

När du hyr ut en bostad du själv använder får du göra ett schablonavdrag på 40 000 kr per år. För bostadsrätt och hyresrätt får du dessutom dra av den del av avgiften eller hyran som avser det uthyrda. För hus är det extra avdraget i stället 20 procent av hyresintäkten. Överskottet beskattas som kapitalinkomst. [3]

Räkna på din uthyrning innan du sätter priset, så att du vet vad som blir kvar efter skatt och kostnader.

Ordna tillstånd, sätt hyran rätt för din upplåtelseform och skriv ett skriftligt avtal med inflyttningsprotokoll.

Läs om andrahandsuthyrning och kontrollera att dokumentet stöder ditt upplägg. Ta individuell juridisk hjälp vid längre uthyrningar, hyresgäster med särskilda behov eller om hyresvärden eller styrelsen motsätter sig uthyrningen.